Stałe oprocentowanie hipotek: bankowe stawki w czerwcu bez jednolitego trendu, średnia nadal ok. 6,3%
Ten, kto jeszcze miesiąc temu obniżał oprocentowanie, teraz potrafi proponować wyższe stawki – i odwrotnie. Na rynku kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem utrzymuje się „taniec w miejscu”, choć nie brakuje też elementów korzystnych dla kredytobiorców.
Cenowa huśtawka w bankowych cennikach trwa w najlepsze. To układ dobrze znany z okresów stabilnych stóp procentowych: banki na zmianę podnoszą i obniżają oprocentowanie o kilka punktów bazowych. Dla klientów oznacza to w praktyce „polowanie” na krótkotrwałe okazje w ofertach hipotek ze stałym oprocentowaniem, a dla całego rynku – brak wyraźnego, jednolitego trendu.
Mechanikę tego bankowego „square dance” widać w czerwcowej edycji rankingu kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. W minionym miesiącu niemal tyle samo banków obniżyło stawki, co je podniosło. Rezultat jest taki, że średnia z symulacji ujętych w zestawieniu praktycznie nie drgnęła i pozostaje w okolicach 6,3 procent.
Bankowe symulacje w rankingu przygotowywane są dla modelowej rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Tacy klienci kupują mieszkanie z rynku wtórnego o powierzchni 55 mkw. za 740 tys. zł. Zakładamy, że gospodarstwo domowe dysponuje łącznie 15 tys. zł miesięcznie. W profilu przyjęto 29-letnią kobietę zatrudnioną na umowę o pracę na czas nieokreślony z wynagrodzeniem 8 tys. zł netto oraz jej 32-letniego partnera w analogicznej sytuacji, ale z nieco niższymi dochodami – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Przyjmujemy także, że kredytobiorcy są gotowi skorzystać z produktów dodatkowych w zamian za lepsze warunki finansowania, dlatego prezentowane symulacje uwzględniają sprzedaż krzyżową (cross sell).
W tabeli zaprezentowano propozycje banków dla wariantu, w którym kwota kredytu wynosi 592 tys. zł, a wkład własny to 20 proc. wartości nieruchomości, czyli 148 tys. zł. Ujęto zarówno oferty dla klientów stałych, jak i nowych – wszędzie tam, gdzie bank różnicuje warunki w zależności od posiadania wcześniej rachunku i regularnych wpływów. Standardowo stałe oprocentowanie obowiązuje przez 5 lat; wyjątkiem jest Credit Agricole, gdzie stawka pozostaje „zamrożona” przez 7 lat.
Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie okresowo stałe (dla profilowych kredytobiorców)
Lp. Bank Oprocentowanie Marża po okresie stałego oprocentowania Rata (1) Łączny koszt kredytu (2) RRSO (3)
1. Bank Pekao ZAPYTAJ W BANKU 6,28% 1,49% 3 916 zł 530 600 zł 6,75%
2. BNP Paribas Bank ZAPYTAJ 6,15% 1,75% 3 868 zł 536 575 zł 6,89%
3. Bank BPS ZAPYTAJ 6,13% 1,69% 3 861 zł 555 967 zł 6,58%
4. Credit Agricole ZAPYTAJ 6,15% 1,65% 3 868 zł 562 348 zł 6,58%
5. Erste Bank Polska ZAPYTAJ 5,95% 1,65% 3 796 zł 563 990 zł 6,52%
6. Alior Bank ZAPYTAJ 6,400% 2,19% 3 964 zł 574 622 zł 6,79%
7. PKO BP – klient stały ZAPYTAJ W BANKU 6,08% 1,66% 3 845 zł 602 616 zł 6,73%
8. BOŚ ZAPYTAJ 6,77% 2,45% 4 097 zł 608 321 zł 6,96%
9. mBank – klient stały ZAPYTAJ 6,46% 1,60% 3 915 zł 609 241 zł 7,06%
10. PKO BP ZAPYTAJ W BANKU 6,18% 1,76% 3 882 zł 613 741 zł 6,83%
11. ING Bank Śląski ZAPYTAJ W BANKU 6,53% 1,75% 4 019 zł 618 613 zł 7,03%
12. Bank Millennium ZAPYTAJ 6,25% 1,90% 3 905 zł 619 989 zł 6,89%
13. mBank ZAPYTAJ 6,56% 1,70% 3 951 zł 620 168 zł 7,16%
14. VeloBank ZAPYTAJ W BANKU 6,59% 1,85% 4 030 zł 627 685 zł 6,96%
(1) Miesięczna rata równa po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.
(2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podawany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki.
(3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji.
Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8-12.6.2026 r.
Na czele zestawienia uplasowały się Bank Pekao, BNP Paribas Bank oraz Bank BPS. W porównaniu z majem widać pewne przetasowania na dalszych miejscach, jednak trudno mówić o zmianach o charakterze rewolucyjnym. Jednocześnie w ofertach kredytodawców pojawia się trend, który może być korzystny dla osób rozglądających się za finansowaniem – i nie chodzi tu o trzecią kolumnę rankingu, lecz o czwartą.
Marże oferowane przez banki po zakończeniu okresu „zamrożonego” oprocentowania są obecnie wyraźnie niższe niż jeszcze kilka miesięcy temu. Stawki w okolicach, a nawet poniżej 1,5 pp., wcześniej pojawiały się zasadniczo tylko w wybranych pakietach, np. dla określonych grup zawodowych lub przy nieruchomościach ekologicznych. Teraz tego typu poziomy marż widać już w standardowych zestawieniach, choć łatwo ten szczegół przeoczyć, skupiając uwagę wyłącznie na okresowo stałym oprocentowaniu.
Podsumowując, czerwcowe dane pokazują utrzymanie „huśtawki” cenowej w hipotekach ze stałym oprocentowaniem i brak wyraźnego trendu, co znajduje odzwierciedlenie w średniej w okolicach 6,3%. W strukturze ofert zwraca jednak uwagę spadek marż po okresie stałego oprocentowania w porównaniu z sytuacją sprzed kilku miesięcy.