Jakość spłaty hipotek w Polsce: rekordowo niski udział kredytów zagrożonych w złotych, wysoki w CHF
Padł kolejny rekord: w przeliczeniu na każde 100 tys. zł portfela kredytów hipotecznych poważne problemy ze spłatą dotyczą jedynie 1160 zł. To wynik niemal o połowę lepszy niż na początku dekady. Jednocześnie istnieje kategoria hipotek, w której wskaźnik jakości zbliża się do poziomów kojarzonych raczej z pożyczkami pozabankowymi.
W praktyce przyjmuje się, że kredyty hipoteczne zwykle należą do tych zobowiązań, których dłużnicy w kłopotach finansowych unikają opóźniać w pierwszej kolejności. Największy udział nieterminowych spłat obserwuje się w pożyczkach gotówkowych poza bankami, a w kolejnych grupach zwykle plasują się kredyty gotówkowe, limity na kartach kredytowych oraz kredyty ratalne. Poszczególne typy finansowania różnią się naturalnie ryzykiem, poziomem wymogów przy ocenie klienta i innymi parametrami, ale znaczenie mają też same zachowania kredytobiorców.
Portfel kredytów mieszkaniowych w polskich bankach przekroczył już 500 mld zł. W ujęciu wartościowym wciąż rośnie, natomiast liczbowo maleje. Na koniec 2025 r. czynnych było 2,1 mln umów, czyli o 400 tys. mniej niż cztery lata wcześniej. Zdecydowaną większość nowej sprzedaży stanowią kredyty złotowe, a nowe kredyty walutowe (głównie w euro) odpowiadają za mniej niż 1 proc. kontraktów. W bilansach banków pozostaje jednak nadal blisko 4 mld zł hipotek „frankowych”, 11 mld zł to kredyty w euro, a prawie 5 mld zł – w innych walutach.
Banki cyklicznie raportują do nadzoru oraz banku centralnego informacje o stanie portfeli kredytowych. Jednym z elementów tych sprawozdań jest klasyfikacja jakości w ujęciu ryzyka kredytowego. Za „kredyty zagrożone” uznaje się należności wobec klientów, w których odnotowano istotne opóźnienia w spłacie. W segmencie kredytów hipotecznych w złotych udział takich należności w ostatnich kwartałach regularnie ustanawia nowe historyczne minima.
Na koniec 2025 r. udział kredytów zagrożonych wśród hipotek złotowych obniżył się do nienotowanego wcześniej poziomu 1,16 proc. Upraszczając zasady klasyfikacji, można to ująć tak: z każdych 100 tys. zł pożyczonych przez banki do kategorii „poważny problem ze spłatą” trafia jedynie 1160 zł. Dla porównania, u progu pandemii wskaźnik ten wynosił 2,04 proc.
Na tle bardzo dobrych wyników hipotek złotowych zaskakująco wyglądają dane dla kredytów frankowych — o ile pominąć specyficzną historię tego produktu. W przypadku kredytów denominowanych lub indeksowanych do CHF ponad 12 proc. uznaje się za zagrożone. Dla porównania, według inaczej liczonego wskaźnika Biura Informacji Kredytowej, opartego o odsetek rachunków z opóźnieniem powyżej 90 dni, kredyty gotówkowe prezentują się wyraźnie lepiej (8 proc. opóźnionych).
O przebiegu wskaźników dla hipotek frankowych zadecydowały konsekwencje sporów sądowych między konsumentami a bankami. Szybka degradacja jakości portfela była efektem zawieszania spłat przez klientów decydujących się na pozew, a następnie kurczenia się mianownika, czyli wartości czynnych kredytów. Portfel CHF wyraźnie topniał: częściowo w wyniku orzeczeń sądów, a częściowo dzięki ugodom zawieranym przez klientów, które prowadziły do przewalutowania zobowiązań.
W ostatnich kwartałach względnie stabilną jakość utrzymują inne kredyty walutowe (w euro, dolarze itp.). Do grupy kredytów zagrożonych na koniec IV kw. 2025 r. zalicza się 2,28 proc. takiego portfela. Oznacza to niewielki spadek, choć trzy lata wcześniej wskaźnik pozostawał jeszcze poniżej 2 proc. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w minionym roku w sądach uaktywnili się kredytobiorcy „eurowi”, co może uruchomić mechanizm podobny do obserwowanego przy hipotekach frankowych. Różnica polega na tym, że w przypadku „franków” nowych kredytów niemal nie przybywa, natomiast portfel w euro jest w niewielkim zakresie, lecz systematycznie zasilany kolejnymi umowami. Spory sądowe dotyczą przy tym przede wszystkim najstarszych generacji kontraktów.
Podsumowując: w hipotekach złotowych udział kredytów zagrożonych spadł do 1,16 proc. na koniec 2025 r., podczas gdy w portfelu CHF przekracza 12 proc., a w pozostałych walutach wynosi 2,28 proc. Dane potwierdzają rekordowo dobrą jakość spłaty kredytów złotowych przy jednoczesnym utrzymywaniu się podwyższonych wskaźników w segmencie powiązanym ze sporami sądowymi.