Nieruchomości kontra akcje: jak wypada długoterminowa stopa zwrotu i ryzyko?
Polacy chętnie lokują kapitał w nieruchomościach, a posiadanie własnego mieszkania jest często traktowane jako synonim finansowego bezpieczeństwa. Pojawia się jednak pytanie, czy zakup kolejnego lokalu zawsze jest optymalnym sposobem pomnażania oszczędności. Roy Regev, członek zarządu BETA TFI, w tekście dla Bankier.pl zestawia wyniki inwestycji w warszawskie mieszkania z rynkiem akcji i wskazuje, jaka strategia stosowana przez inwestorów na rozwiniętych rynkach w praktyce sprawdza się najlepiej. / Shutterstock
Polska pozostaje krajem właścicieli mieszkań: ponad 85% gospodarstw domowych ma własne miejsce zamieszkania, co plasuje ten wynik wśród najwyższych na świecie. Dla wielu rodzin nieruchomość jest podstawą budowy długoterminowego majątku i oszczędności. Dane z ostatnich 10 lat wskazują też, że ok. 15% gospodarstw domowych posiada więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną. Dla porównania w Stanach Zjednoczonych mniej niż 5% gospodarstw ma więcej niż jeden dom. To prowadzi do naturalnego pytania: czy nieruchomości mieszkaniowe rzeczywiście są lepszą inwestycją długoterminową niż alternatywy, takie jak rynek akcji? I czy koncentracja oszczędności w mieszkaniach nie oznacza rezygnacji z potencjalnie wyższych zysków?
Sięgając do danych historycznych, w jednym z najszerszych opracowań dotyczących stóp zwrotu – The Rate of Return on Everything – przeanalizowano rezultaty inwestowania w akcje i nieruchomości na przestrzeni wielu lat w 16 rozwiniętych gospodarkach. Od 1950 roku akcje przynosiły średnio ok. 8,2% realnej stopy zwrotu rocznie, podczas gdy nieruchomości mieszkaniowe ok. 7,4%. Od 1980 roku przewaga akcji wzrosła jeszcze bardziej: 10,7% dla akcji wobec 6,4% dla nieruchomości. Roy Regev, członek zarządu BETA TFI (Materiały prasowe)
W krajach, które przez długi czas charakteryzowały się stabilnością polityczną i instytucjonalną, relacja wyników często jeszcze wyraźniej faworyzowała rynek akcji względem rynku nieruchomości. Różnica poniżej jednego punktu procentowego rocznie może wydawać się niewielka, ale w długim horyzoncie kluczowy staje się procent składany. W perspektywie 25 lat przewaga 0,8 pkt proc. rocznie może oznaczać ponad 120 pkt proc. różnicy w łącznej stopie zwrotu. Przy różnicy 3,3 pkt proc. — zbliżonej do tej obserwowanej po 1980 roku — przewaga może sięgnąć nawet 800 pkt proc.
Jednocześnie wyższe stopy zwrotu z akcji wiążą się z kosztem w postaci wyraźnie większej zmienności. W tym samym badaniu zmienność cen nieruchomości wynosiła średnio ok. 10%, podczas gdy dla akcji było to ok. 22%.
W teorii decyduje stopa zwrotu, natomiast w praktyce każda klasa aktywów ma własny zestaw zalet i ograniczeń. Nieruchomości są często odbierane jako stabilniejsze, m.in. dlatego, że nie podlegają codziennej rynkowej wycenie. Ceny zmieniają się wolniej, a inwestor nie obserwuje na bieżąco wahań wartości, jak ma to miejsce na giełdzie. Akcje — szczególnie przy zakupie całego indeksu — zapewniają naturalnie wysoką dywersyfikację. Mimo większej zmienności notowań, realne ryzyko w ich przypadku może być niższe niż przy posiadaniu jednego mieszkania w konkretnej lokalizacji.
Po stronie nieruchomości pozostaje też wymiar operacyjny: zarządzanie najmem, remonty, rotacja najemców, ryzyko pustostanów oraz formalności. Akcje nie wymagają takiego bieżącego zaangażowania. Istotną różnicą jest również reinwestowanie. Inwestorzy giełdowi mogą automatycznie reinwestować dywidendy poprzez fundusze typu Total Return, często bez natychmiastowych konsekwencji podatkowych. Z kolei dochód z najmu jest zazwyczaj opodatkowany na bieżąco, a jego ponowne „wpompowanie” w tę samą nieruchomość nie jest równie proste.
Historycznie jedną z największych przewag rynku mieszkaniowego była dźwignia związana z kredytami hipotecznymi. Obecnie jednak również rynek akcji daje możliwość korzystania z dźwigni — często przy korzystniejszym koszcie finansowania.
Jak wygląda porównanie w polskich warunkach: mieszkanie w Warszawie kontra mWIG40TR w latach 2015–2025? W oparciu o dane Narodowego Banku Polskiego oraz serwisu Stooq.pl zestawiono wyniki inwestycji w warszawskie nieruchomości mieszkaniowe z indeksem mWIG40 Total Return w podanym okresie. Stopy zwrotu dla nieruchomości policzono jako średnią roczną zmianę ceny metra kwadratowego oraz dochód z najmu netto (po odjęciu ok. 10% kosztów utrzymania i pustostanów). Dochód z najmu był traktowany jako gotówka, bez reinwestowania. Akcje analizowano natomiast poprzez indeks Total Return, który zakłada automatyczne reinwestowanie dywidend. W obu wariantach nie uwzględniono dźwigni finansowej. Materiały prasowe
Łączny wynik w latach 2015-2025 wyniósł: dla warszawskich nieruchomości 175%, a dla indeksu mWIG40TR 226%. W przypadku mieszkań w Warszawie wzrost wartości to 123%, dochód z najmu netto 52%, co łącznie daje 175%. Dla mWIG40TR łączna stopa zwrotu wyniosła 226%.
Z danych wynika, że w ostatniej dekadzie obie klasy aktywów osiągały bardzo dobre rezultaty. Gdy pominąć najem oraz reinwestowane dywidendy, ich wyniki byłyby zbliżone. Po uwzględnieniu efektu procentu składanego przewaga przesuwa się jednak na stronę akcji. Jednocześnie zmienność cen nieruchomości pozostawała wyraźnie niższa niż na rynku akcji – w przypadku warszawskiego rynku mi
Podsumowując, przytoczone dane porównują historyczne stopy zwrotu i zmienność dla akcji oraz nieruchomości, wskazując na wyższe średnie wyniki rynku akcji przy większych wahaniach. Zestawienie dla lat 2015–2025 pokazuje przewagę mWIG40TR nad warszawskimi nieruchomościami, przy odmiennych założeniach dotyczących reinwestowania. W obu ujęciach kluczowe znaczenie mają przyjęte parametry (np. reinwestowanie, brak dźwigni) oraz horyzont inwestycyjny.