Kupno mieszkania a najem: porównanie kosztów w horyzoncie 25 lat przy wyższych cenach lokali i tańszym kredycie
Mimo że wraz z ponownym wzrostem cen mieszkań na wkład własny trzeba dziś przeznaczyć więcej niż przed rokiem, wyraźnie tańsze kredyty mieszkaniowe mogą sprawiać, że łączny koszt zakupu mieszkania jest niższy niż rok wcześniej. W analizie policzyliśmy, jak w perspektywie 25 lat wypada zakup lokalu na kredyt w zestawieniu z czynszem płaconym za wynajmowane mieszkanie. fot. Kcuxen / / Shutterstock
Zakup mieszkania – szczególnie pierwszego – pozostaje jedną z kluczowych decyzji życiowych, w której emocje stale ścierają się z racjonalną kalkulacją. Ponieważ blasków i cieni takiego kroku jest wiele, w tym zestawieniu celowo ograniczyliśmy się do „twardej” matematyki rynkowej, bez wchodzenia w kwestie pozafinansowe. W naszych obliczeniach skonfrontowaliśmy dwa warianty: koszty ponoszone przy zakupie nieruchomości oraz kwoty, które co miesiąc – bez możliwości odzyskania – trafiają na konto właściciela wynajmowanego lokalu.
Jednocześnie warto zaznaczyć, jakie elementy świadomie zostały pominięte. Chodzi przede wszystkim o koszty startowe, ponoszone jeszcze przed odbiorem kluczy: taksę notarialną, opłaty sądowe, prowizję pośrednika czy podatek PCC. Te pozycje realnie podnoszą całkowity koszt zakupu, zwłaszcza na rynku wtórnym. Nie uwzględniliśmy również kwestii trudnych do wyceny i nieprzekładalnych wprost na pieniądze, takich jak łatwość zmiany miejsca zamieszkania czy mniejsza odpowiedzialność za lokal po stronie najemcy, a także fakt finalnego dojścia do własności w przypadku zakupu – niezależnie od tego, czy finansowanego gotówką, czy kredytem.
Ceny mieszkań i najmu – co zmieniło się w ciągu roku? W odróżnieniu od sytuacji sprzed roku, obecnie nie sposób powiedzieć, że ceny mieszkań spadają. Ostatnie trzy kwartały przyniosły w aktach notarialnych powrót do trendu wzrostowego, przy czym w I kw. 2026 r. tempo tego ruchu wyraźnie osłabło. Z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium wynika, że średnie ceny metra kwadratowego dla 50-metrowych mieszkań w sześciu największych polskich miastach mieściły się w przedziale od niespełna 9,5 tys. zł w Łodzi, przez blisko 14 tys. zł w Krakowie, po 15,4 tys. zł w Warszawie. Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (35–60 mkw.) Infogram
Najmocniej w ostatnich kwartałach drożały właśnie najbardziej poszukiwane lokale o metrażu 35–60 mkw. Dziewięć miesięcy podwyżek, łagodzonych obniżkami z pierwszej połowy 2025 r., przełożyło się na to, że w ujęciu rocznym w aktach notarialnych zapisywano przeciętnie od 7,4 proc. (Łódź) do 9,4 proc. więcej niż w I kw. 2025 r. Inaczej wygląda obraz w perspektywie trzyletniej, obejmującej okres zapowiedzi, wdrażania i realizacji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Dla przykładu: w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. za kawalerki płacono średnio od ok. 33 proc. (Gdańsk i Lublin) do blisko 48 proc. (Kraków) więcej niż w I kw. 2023 r. Nominalnie skala podwyżek dochodzi do ponad 4900 zł/mkw. na rynku warszawskim.
Natomiast pierwsza połowa 2026 r., a szczególnie I kw. 2026 r., upłynęła pod znakiem spadków na rynku najmu. Stawki widoczne w ogłoszeniach w największych miastach są tym samym nieco niższe niż przed rokiem. Wyjątkiem pozostaje Łódź, gdzie odnotowano wzrost (+3,2 proc. r/r), choć jest on opisywany raczej jako stabilizacja. Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań (40–59 mkw.) Infogram
W horyzoncie trzech lat również można mówić o stabilizacji. Względem 2023 r. czynsze w ogłoszeniach wzrosły średnio od niespełna 4 proc. we Wrocławiu i Krakowie do 12 proc. w Poznaniu. Trzeba przy tym pamiętać, że już wtedy poziomy czynszów były relatywnie wysokie po wybuchu wojny na Ukrainie w lutym 2022 r.
Kupno mieszkania za gotówkę – kiedy wyjdziemy „na zero” względem najmu? Odwrotnie niż wskazywaliśmy przed rokiem, w ostatnich dwunastu miesiącach – ze względu na powrót wzrostów cen transakcyjnych mieszkań – zwiększyła się liczba miesięcznych czynszów, które należałoby zapłacić wynajmującemu, aby osiągnąć poziom przeciętnej ceny płaconej za 50-metrowe mieszkanie. Koszt zakupu mieszkania za gotówkę w stosunku do liczby miesięcznych czynszów. Miasto. Czas zakupu i wynajęcia mieszkania. I kw. 2026 / I kw. 2025 / I kw. 2024 / I kw. 2023 / I kw. 2022: Warszawa 198 / 179 / 176 / 149 / 189; Poznań 202 / 196 / 197 / 169 / 198; Łódź 201 / 193 / 200 / 155 / 177; Kraków 225 / 204 / 201 / 171 / 221; Wrocław 211 / 191 / 187 / 149 / 180; Gdańsk 197 / 186 / 189 / 167 / 205. *według średnich cen ofertowych najmu i średnich cen transakcyjnych mieszkań w I kw. 2026 r. Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium i Otodom Analytics
Wydatki na zakup 50-metrowego mieszkania – w ujęciu porównania do liczby czynszów – najszybciej „bilansują się” obecnie w Gdańsku, gdzie łączny koszt odpowiada środkom potrzebnym na opłacenie 197 miesięcznych czynszów. Oznacza to blisko 16,5 roku, czyli o 1,5 roku (17 miesięcy) więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. W Warszawie wskaźnik jest niemal taki sam i wynosi 198 czynszów. Podobnie jak rok wcześniej, najwyższa liczba czynszów odpowiadająca średniej cenie 50-metrowego mieszkania dotyczy Krakowa (225). Także w stolicy woj. małop
W ujęciu rocznym widoczny jest wzrost cen transakcyjnych mieszkań, przy jednoczesnym spadku stawek najmu w I kw. 2026 r. W efekcie, porównując zakup za gotówkę do najmu, w większości miast rośnie liczba czynszów odpowiadająca cenie 50-metrowego lokalu. Dane pokazują przy tym zróżnicowanie między rynkami, z najniższym wskaźnikiem w Gdańsku i najwyższym w Krakowie.